Расселение старых домов в Петербурге

Почти год в Петербурге идет реализация программы реновации кварталов.
Пионер — компания “Воин-В”, “выигравшая” безальтернативные торги, предпочитает умалчивать о своих достижениях. В конце прошлого года нашелся еще один инвестор, готовый броситься на законодательную амбразуру, — крупнейший холдинг “Евраз” купил оптом сразу два десятка кварталов. Лед тронулся? Эксперты по-прежнему весьма сдержанны по части перспектив программы, отмечая негибкость подхода к ней Смольного.

Ответственное заявление

Чуть более года назад компания “Воин-В” вызвалась стать первопроходцем программы расселения петербургских хрущевок. Общественность держит под прицелом пионеров. Однако после единичных скупых комментариев руководства компании информация о проекте фактически оказалась закрытой.
Так объяснила информационную блокаду заместитель генерального директора “Воин-В” Лия Томилина: она вызвана тем, что не стоит лишний раз волновать людей.

Все идет по плану, заявила она корреспонденту Горзаказ.Орг. Может быть, медленнее, чем хотелось бы, но по плану. В настоящее время на согласовании в Комитете по градостроительству и архитектуре находится проект планировки территории и план первоочередных мероприятий (проектирование первых домов и пр.).

“Особых проблем нет. Все вопросы решаются в рабочем порядке. Мы в постоянном контакте с городскими, районными и муниципальными властями. Это очень напряженная, социально значимая программа, бросаться словами нельзя. Пока план мероприятий не согласован, говорить о нем преждевременно и вредно. Неверно понятая информация отзывается бурной реакцией населения, комментариями депутатов, на нас обрушиваются звонки. Лишний раз будоражить людей не надо”, — сказала заместитель гендиректора “Воин-В”.

“Особых проблем нет”

…утверждает Лия Томилина. Между тем, по словам экспертов, городская программа реновации хрущевок плохо проработана, практически недееспособна. Они отмечают несколько подводных камней на пути ее реализации.

Так, аналитик департамента развития SetlCity Владимир Копылов считает, что проблемой номер один является механизм переселения. Это самое неподдающееся расчетам звено затрат. Как только дома попадают в программу, квартиры начинают разбухать от вновь прописываемых жильцов, которым по закону требуется предоставить отдельную квартиру. Инвестор не защищен от злоупотребления с пропиской. Эту проблему в нормативно-правовом поле должна решить власть, но она этого не делает. Город только списки составляет, сколько квартир должен ему передать инвестор под переселенцев.

Второе слабое звено — инженерная инфраструктура. Эксперт считает, что на торги нужно выставлять не весь квартал, а его часть — инженерно подготовленный земельный участок. Инвестор на нем строит, переселяет в новый дом людей и сносит старый, а на месте снесенного готовится следующий участок под застройку. Только в этом случае будет возможность просчитать свои расходы.

Похоже, компания “Воин” пытается замолчать экономическую несостоятельность программы, считает Копылов. “Думаю, что “Воин” переводит проект реновации квартала в режим долгой паузы. Инвестор подсчитал и окончательно убедился — реализовать заявленное без убытков невозможно. И сегодня ищет причину, чтобы выйти из проекта”, — прогнозировал еще в конце прошлого года аналитик.
Однако, по словам инвестора, они не намерены отказываться от проекта. “Если бы считали утопией, в программу бы не ввязывались”, — утверждает Томилина.

Программа востребована?

Аналитик SetlCity считает, что Смольный должен быть не декларирующим органом, а партнером. Тем более что проект-то — пилотный, то есть подразумевает совершенствование программы в процессе его реализации. Сегодня закон о реновации кварталов нежизнеспособный. Его перспективы весьма туманны. На реконструкцию среднестатистического петербургского квартала требуется несколько десятков млрд рублей оборотных средств и лет пятнадцать. Возмещение вложенных средств даже при наилучшем раскладе может начаться только через 3–4 года. Петербургские середнячки не потянут такой бизнес. Его теоретически могут себе позволить только крупные компании. Однако в условиях кризиса он им не интересен. Потому что они понабрали, с одной стороны, кредитов (их надо отдавать и дай бог не разориться на этом), с другой — впрок земельных участков (им есть где строить), рассуждает Копылов.

Между тем программа вроде бы оказалась востребованной. В конце декабря к ней проявил интерес крупнейший холдинг “Евраз” в лице специально созданной компании — “Реновация СПб”. Смольный продал за 387,7 млн рублей оптом сразу 22 квартала в разных районах города общей площадью 900 га. Еще около 20 кварталов петербургские чиновники обещают выставить в начале текущего года. И на них якобы уже есть солидный претендент.

Несмотря на интерес со стороны инвестиционных акул, директор Союзпетростроя Лев Каплан уверен, что при существующих правилах игры у программы перспектив нет. У Петербурга, напомнил он, есть печальный опыт с “Главстроем”, который застолбил почти 1100 га земли, пообещал оснастить их инженерией, но заморозил работы. “Никто в убыток себе работать не будет”, — сказал эксперт. По его словам, даже по расчетам Комитета по строительству, реновация убыточна на 27–30%. “Если сами считаете ее убыточной, принимайте другие правила игры. Нет! Пока все остается по-прежнему: сначала инвестор должен построить дома, расселить за свой счет старые и снести их, а на месте последних построить коммерческие дома для возврата вложенных средств. Но это наступит через 7–9 лет”, — пояснил Каплан. По его мнению, расселять хрущевки должен город или хотя бы инженерную инфраструктуру взять на себя. Иначе все химера.

Ирина Кравцова

Справка:

Строительная компания “Воин” образована более 15 лет назад. В октябре 2008 года она безальтернативно “выиграла” торги на развитие квартала “Ульянка” (пр. Стачек — ул. Лени Голикова — внутриквартальный проезд — парк “Александрино”). По условию инвестдоговора, на участке площадью 22,7 га подлежат расселению и сносу 15 жилых зданий. В течение 9 лет в границах квартала планируется построить от 160 до 180 тыс. кв. м жилья (в 3 раза больше существующего), из которых около 69 тысяч кв. метров нужно передать переселенцам. Количество квадратов будет увеличено за счет домов высокой этажности. В обязанности победителя входит разработка проекта планирования территории, расселение домов, их снос, строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры. Смольный обязался построить школу (на 525 мест) и детский сад (на 160 мест). “Воин-В” в квартале уже построила 4 дома. Один из них пообещал отдать под веерное расселение. По предварительным подсчетам, на реализацию проекта компании предстоит потратить не менее $600 млн.

Закон об адресной городской программе “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге” вступил в силу 16 апреля 2008 года. Планируется, что программа позволит более эффективно использовать кварталы, застроенные домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или морально устаревшими, то есть не отвечающими современным требованиям к качеству проживания. По расчетам чиновников, развитие территорий может дать Петербургу дополнительно 4–5 млн кв. м жилья.