Хрущевское наследие расширят и углубят

Петербургские власти твердо намерены втянуть строительный бизнес в программу реновации хрущевок. Первая массированная попытка назначена на 30 декабря 2009 года, когда должны состояться торги по 22 участкам, разделенным на четыре лота. Несмотря на все ухищрения и поблажки, которые город решил предоставить наиболее отчаянным представителям бизнеса, готовым поучаствовать в этой программе, ее перспективы выглядят весьма туманно.

Обсуждение подробностей программы реновации домов массовых серий в Петербурге идет довольно давно. Позиция строительного бизнеса и его аргументация более-менее понятна — пока у него не появятся четкие гарантии и понимание собственной выгоды, рассчитывать на активное привлечение частного капитала не стоит. За относительно небольшой промежуток времени риторика предпринимателей смягчилась с почти полного неприятия “это нам совершенно не выгодно”, до осторожного завуалированного “надо посмотреть получше…”.

Городские власти, надо отдать им должное, сделали ряд шагов для изменения настроений частного сектора. Любопытно проследить аргументацию обеих сторон, которую они использовали и используют в борьбе за участие в программе реновации хрущевок строительных фирм. Если отвлечься от конкретной терминологии, то согласование встречных условий с обеих сторон напоминает обычный базарный торг, в котором продавец по чуть-чуть скидывает цену, а клиент нещадно ругает товар и грозится уйти.

С момента начала обсуждения судьбы хрущевок пожелания и интересы строителей формулировались в виде экспертных оценок привлекательности тех или иных участков. По этим мнениям можно четко представить, чего бы хотелось бизнесу в идеале. Так, наиболее интересными, безусловно, являются хрущевки, расположенные в престижных и благоустроенных частях Петербурга, а также те земли, для которых разрешено индивидуальное жилищное строительство. Именно таким участкам эксперты прочили наиболее радужные перспективы, хотя оценки программы реновации в целом неизменно оказывались скептическими. Оказывается, в нынешнее время застройщики “утратили интерес к риску”, под которым, видимо, подразумевают теперь любую строительную деятельность, не дающую сверхприбыль в кратчайшие сроки.

Самое удивительное, что в процессе обсуждения судьбы хрущевок даже сами строители открыто выражали сомнения в возможности соблюсти интересы жителей реновируемых кварталов. Момент более чем показательный, если вспомнить постоянные скандалы, связанные с деятельностью отрасли, и в обычных-то условиях не сильно стремившейся учитывать интересы горожан.
Не забыли бизнесмены предоставить расчеты, обосновывающие убыточность схемы реновации кварталов, которую изначально предлагало городское руководство.

Так, некоторые специалисты заявляли, что даже при возведении новых площадей взамен снесенных в соотношении 4 к 1 все равно принесет лишь убытки, которые могут составлять от 20 до 50 процентов. При этом среднее соотношение метража построенных площадей к снесенным будет даже меньше — 3 к 1. К таким сложностям привело условие города, согласно которому жильцы хрущевок обязательно должны получить новую жилплощадь в том же месте, где и жили.

Для решения проблемы рентабельности назывались два способа: кардинальное повышение этажности новых построек и большее бюджетное финансирование расселения жильцов и строительства инженерии. Город же изначально предполагал взять на себя лишь создание школ и детсадов.

Еще один вариант увеличения выгоды, предложенный предпринимателями, — на месте дешевого жилья строить элитное. Мол, это чуть ли не единственный способ свести концы с концами при нынешних ценах на землю. Правда, в результате появится проблема создания “однородной социальной среды”, так как новые элитные квадратные метры будут соседствовать со старыми массовыми. Да и жителей хрущевок заселять в новое элитное жилье не хочется. А хочется их переселить в более дешевое, куда-нибудь в районы комплексного освоения территорий — без нормального транспорта и инфраструктуры.

В случае же вселения хрущевцев в дома, отстроенные на месте снесенных, все равно остается проблема первых переселенцев, так как, чтобы построить новый дом, нужно будет сначала снести старый. И строители очень бы хотели знать заранее, куда же им деть жильцов на время строительства. В Москве подобную проблему, например, решают строительством нового дома в уже существующем квартале, а будущие его обитатели успевают насладиться всеми прелестями стройплощадки у себя под боком.

Практически при всех вариантах городу придется решать проблему роста социальной напряженности. Звучало также пожелание со стороны потенциальных реноваторов — снизить строительные издержки, скинув цену на выставляемые городом земельные участки.

Городские чиновники оказались на удивление солидарны с бизнесом в критичном отношении к предложенной ими же самими программе. Например, зампредседателя КГА Виктор Полищук предлагал решать проблему хрущевок их санацией, а не сносом. По его мнению, это и быстрее, и дешевле, и “как в Финляндии”. Заодно Полищук посетовал, что в Петербурге сегодня нет единого комплексного плана развития территорий и все трудности город пытается переложить на плечи отдельных инвесторов.

Тем временем единственная компания, которая на сегодня все же рискнула приобрести один участок под реновацию, так ничего и не начала делать и, по слухам, планирует отказаться от своих первоначальных планов. Всего же реновируемых участков в городе 40. Зато слова Александра Вахмистрова, еще не так давно бывшего строительным вице-губернатором, звучали до недавнего времени непоколебимо: “Город проведет торги, а там посмотрим”.

Оказалось, однако, что сначала все же решили посмотреть. Власти предприняли несколько шагов навстречу строителям. Например, решено снизить размер банковской гарантии, которую девелоперы предоставляют Петербургу перед расселением кварталов. Изначально она составляла 100 процентов от общей стоимости расселения, но теперь оказалась уменьшена до десяти. Да и ее будут вносить не в момент заключения сделки, а значительно позже. Заодно Смольный согласился подкинуть бизнесу деньжат, в случае если окажется, что для расселения жителей хрущевок квартир в новых домах все же не хватает. Это вспомоществование может составить до 10–15 процентов общей стоимости реновации.

Вполне возможно, что предпринятые городской властью меры все же привлекли некоторых потенциальных инвесторов. Во всяком случае, появилась информация, будто первыми двумя лотами уже интересуются некие крупные петербургские и московские строительные компании. Упоминались даже некие структуры, связанные с Олегом Дерипаской. Но окончательно ответить на вопрос, привлекательна ли на деле реновация петербургских хрущевок для бизнеса, смогут ответить только торги, намеченные на конец декабря-2009.

Автор: Алексей Дьяченко

Метки: |

Комментариев нет »

Оставить комментарий

Включена проверка комментариев. Нет смысла повторно отправлять комментарий.

Вы можете использовать теги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>