Очередники, строители, власти

Эффективной реализации государственных жилищных программ не может способствовать ситуация, когда льготные категории граждан, опираясь на предоставляемые бюджетом льготы, вынуждены приобретать жилье по рыночным ценам. Об этом заявил на конференции «Анализ и прогноз реализации государственных жилищных программ, развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования» полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов.

Участие в совместной реализации проектов всех интересантов: города – подрядчиков – инвесторов – банков – дольщиков, с доминирующим участием города, даст возможность оказывать реальное воздействие на цены продаж и стимулировать спрос в долгосрочной перспективе.

«Среди предложений по поддержке строительного комплекса, подготовленных Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области было и предложение создания частно-государственных партнерств и иных форм взаимодействия участников строительного рынка», – отметил Павел Созинов.

Такие подходы в той или иной форме уже достаточно эффективно реализуются в различных регионах РФ.

Так, например в Перми с 2001 года в рамках реализации муниципальной программы «Дом для Вашей Семьи», утвержденной решением Пермской городской думы от 18 апреля 2000 года, реализуется следующая модель.

Муниципалитетом учреждена некоммерческая организация (НО), которой вне конкурсных процедур выделяются земельные участки. На основании инвестиционного договора к продажам и рекламе НО привлечены кооперативы. НО выступает в качестве застройщика (по некоторым объектам), привлекая к строительству подрядные организации. В других случаях функции застройщика закрепляются за строительной организацией, за НО остается только авторский надзор. Разработкой проектно-сметной документации занимается строительная организация. Под гарантии города в случае необходимости привлекается кредитная организация – заключен соответствующий договор с пермским отделением Сбербанка РФ.

Первоначально инженерным обеспечением занимался город, с которым НО рассчитывался после реализации проекта. Привлечение целевых жилищных инвестиций производится кооперативом на основании заключаемых между ним и гражданами договоров паенакопления. Такая схема позволяет реализовывать квартиры по ценам на 20-25% ниже рыночных, до 10% от объемов строительства передается муниципалитету под целевые жилищные программы. Кооперативы предоставляют пайщикам рассрочки под достаточно низкие проценты. За время реализации программы построено 30 многоэтажных домов.

Проблемы такой формы финансирования жилищного строительства – в непрозрачности работы кооперативов (они работают не только непосредственно с муниципальным НО, но и с другими частными застройщиками, что может разбалансировать предложенную модель). Положительные стороны модели – на формирование цены продаж решающее влияние оказывает решение муниципальной структуры.

Город возобновляет субсидирование очередников

Выдачи субсидий для очередников по городским жилищным программам в этом месяце будут возобновлены.

Такое заявление сегодня сделал генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров на конференции для профессионалов рынка, прошедшей в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

По его словам, в связи с глобальным финансовым кризисом в последние месяцы выплаты средств для очередников, приобретающих жилье по городским жилищным программам не производились. Однако в текущем месяце, по причине того, что «государство заинтересовано в развитии ипотеки», выплаты будут возобновлены.

Квартиры по себестоимости получают молодые очередники

Квартиры по себестоимости в рамках городской целевой программы «Молодежи – доступное жилье» продаются участникам в порядке очередности постановки на городскую очередь. Сейчас это семьи, вставшие на учет в 1981-1982 годах.

Об этом на выставке-семинаре «Жилищный проект» рассказал замначальника отдела по работе с клиентами Городского центра «Доступное жилье» Александр Лащев. (Центр является оператором программы).

Вторая часть молодежной программы, выдача субсидий в размере 25% от рыночной стоимости жилья проходит в порядке подачи заявлений на участие в программе, срок нахождения в очереди не важен.

Субсидия сейчас рассчитывается из цены кв. м в 90 тыс. руб., площадь жилья – 18 кв. м на каждого члена семьи, стоящего на очереди. Для семьи из 4 очередников (двое – дети) субсидия равна 2,27 млн. руб.

Как это проходит в другой столице.

Московские очередники, вставшие на учет до 1 марта 2005 года, имеют право получить безвозмездную субсидию – определенную сумму, которую выделяет государство, и, – как правило, доплатив собственные деньги, – купить квартиру на рынке жилья. Понятно, что решившиеся на субсидию значительно сокращают себе время стояния в очереди. Интересный момент: сегодня очередники, которые ищут себе подходящие варианты, стали дорогими гостями в риэлторских агентствах и строительных компаниях.

Кому положено и как рассчитывается субсидия

Подробную информацию о том, какие законы и постановления регулируют механизм предоставления субсидий, а также, кто именно может претендовать на помощь города – можно прочитать в специальном приложении в конце текста. Самое главное, что необходимо уяснить – на субсидию имеют право очередники, вставшие в жилищную очередь до 1 марта 2005 года – до принятия нового Жилищного Кодекса РФ.

Кроме того, стоит иметь в виду, что размер субсидии зависит от метража квартиры, которая положена очередникам по норме, от численности семьи, от расчетной величины квадратного метра, которая устанавливается каждый квартал (на I квартал 2009 года она составляет 100 969 руб)., и от времени стояния в очереди. Чем больше стаж очередника, тем больше субсидия. Отстоявшие в очереди 10 лет, имеют право на 70% от стоимости жилья. Правда, стоимости «расчетной», а не рыночной. Подробную информацию с примерами и расчетами мы также разместили в специальном приложении в конце текста.

Были бы деньги

Очень многим получателям безвозмездной ссуды приходится добавлять свои собственные средства. Вот пример из практики риэлторского агентства ОАО «АГЕНТСТВО «СЕВЕРО-ВОСТОК», которое работает с субсидиями: семья из 4-х человек, вставшая на учет в 1998 г., получила субсидию в размере 70%, что составило 6 654 837 руб. Норма предоставления жилья для этой семьи – не менее 85 кв.м. Семья же приобрела 3-х комнатную квартиру общей площадью 102,9 кв. м. в ближнем Подмосковье, за 7 142 130 руб. Доплатить им пришлось 487 293 руб.

Что важно – субсидия выдается лишь на определенный срок и надо успеть подобрать себе вариант. «Срок действия субсидий 6 месяцев, – рассказывает Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости», – и если человек не укладывается, он собирает все справки заново. Поэтому, прежде чем бежать за сертификатом на субсидию, желательно выяснить точный размер своей субсидии, список документов, посмотреть варианты жилья, их стоимость, оценить свои дополнительные средства и возможность получения ипотеки. И только когда есть более-менее детальный план действий, можно получать официальное свидетельство. Но при этом человека, отказавшегося получать субсидию сегодня, не снимают с очереди. Субсидию беспрепятственно можно получить позже. Поэтому, если не хватает дополнительных средств, самое разумное – подождать. Возможно, через год-два у человека изменится ситуация».

Можно также прибегнуть и к другим социальным программам, предлагаемым правительством Москвы очередникам: «Это и «социальная ипотека», и «молодая семья», и «покупка квартир с рассрочкой платежа», – советует Андрей Крупский, директор ОАО «АГЕНТСТВО «СЕВЕРО-ВОСТОК», – основная проблема очередников, на мой взгляд, в их неинформированности о тех возможностях, которые предоставляет город для улучшения их же жилищных условий. А порой и в их пассивности. Не так давно Департамент жилищной политики Москвы распространил брошюру, где подробно описываются все возможные способы улучшения жилищных условий в настоящий момент, она есть на нашем сайте. В худшем же случае можно ждать свою очередь для получения бесплатного жилья».

Где купить квартиру: Москва стала доступнее

«Большинству очередников хотелось бы приобрести квартиры именно в Москве. Но в прошлом году, учитывая непрерывный рост цен до начала лета, купить квартиру по субсидии в Москве без серьезной доплаты или ипотечного кредита было практически невозможно. И подавляющее большинство очередников покупало квартиры в домах-новостройках в ближайшем Подмосковье, например, в Балашихе, Люберцах, Одинцово, Воскресенске, Долгопрудном и других», – описывает ситуацию Андрей Крупский («СЕВЕРО-ВОСТОК»).

В настоящий момент, учитывая падение цен на недвижимость, у очередников, получивших субсидию, появился шанс купить квартиры и в столице, – обращает внимание эксперт. Несмотря на то, что стоимость метра жилой площади для расчета субсидии снизилась на 10% по сравнению с последним кварталом 2008 года, падение цен на вторичном рынке Москвы составило 15-25%. И это не предел. Кроме того власти города идут на встречу очередникам и разрешают покупать квартиры площадью меньше положенной нормы. Поэтому в этом году наше агентство уже внесло несколько авансов за квартиры в Москве, которые будут приобретены с использованием субсидии. Но пока купить равноценные квартиры в Москве и Подмосковье за одни и те же деньги невозможно, так что большинство квартир покупается в ближайшем Подмосковье.

Подмосковье доступно без доплат

«Для столичных жителей покупка жилья в новостройке в ближнем Подмосковье сегодня является практически единственно возможным вариантом. И дело не только в более доступных ценах. При таком же наборе преимуществ – развитой инфраструктуре, транспортной доступности, новых инженерных системах, как и в московских новостройках – за пределами МКАД площади квартир меньше. А это значит, что приобретая новую квартиру, очередникам не придется доплачивать за «лишние» метры», – раскрывает еще одну причину любви к Подмосковью у получателей субсидии Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель».
И действительно, покупая квартиру в Подмосковье, можно обойтись без доплат, об этом свидетельствуют и примеры из практики «Агентства «СЕВЕРО-ВОСТОК».

Семья из трех человек (жена, муж, дочь) была в очереди в 1996 г. Получила субсидию в размере 70 %, что составило 5 480 454 руб. при норме предоставления для такой семьи – не менее 70 кв.м. общей площади. Семья смогла приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 69,8 кв.м. за 5 229 359 рублей в районе поселка Восточный в 2 км от МКАД по Щелковскому шоссе в доме новостройке, который построен и будет сдан государственной комиссии в конце 2009 года (очередникам разрешается покупать жилье в новостройке, если ее готовность – не менее 70%. То есть дом идет «под крышу»).

Очередник, вставший на учет в 1992 г., тоже получил субсидию в размере 70%, что составило 2 818 519 руб. Эта сумма была предоставлена на приобретение квартиры общей площадью не менее 36 кв.м., и такую квартиру получатель субсидии нашел на вторичном рынке в Раменском районе. Купил он ее за 2 800 000 руб.

Еще дешевле стоят квартиры в российских регионах (по закону москвичам покупать жилье в провинции никто не запрещает), однако «получатели субсидий очень охотно покупают квартиры в ближайшем Подмосковье, а вот в регионы переезжают редко, ведь к Москве большинство людей привязывает и работа, и родственники. Да и сами органы, выдающие субсидии, часто не хотят работать с регионами, особенно если застройщик региональный, а не известная московская компания», – сообщает Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Субсидийщикам сегодня рады риэлторы и строители

Получив субсидию, квартиру можно подбирать самостоятельно или через риэлторскую фирму. Лучше работать с профессиональным риэлтором, потому что перед получателем субсидии ставится ряд жестких условий: общая площадь приобретаемой квартиры должна соответствовать нормативу, жилье можно приобретать только в равнодолевую собственность всех членов семьи, а если его стоимость окажется меньше размера субсидии, остаток необходимо будет возвратить. Соблюсти все эти условия без вмешательства профессионалов сложно.

Кроме того, субсидия не может быть использована на приобретение жилья, находящегося под арестом или другим обременением, поэтому нужно обязательно внимательно поверять чистоту недвижимости, что без риэлторов сделать тоже проблематично.

Сегодня многие агентства по недвижимости работают с субсидиями. «За последний месяц нашему агентству поступило несколько предложений от застройщиков и инвесторов Подмосковья продавать их квартиры по субсидиям. В прошлом году такого не было. В этом году мы получили всего несколько отказов от продавцов квартир на вторичном рынке Москвы, а в Подмосковье квартиры на вторичном рынке по субсидии готовы продавать с большим энтузиазмом», – делится Андрей Крупский («СЕВЕРО-ВОСТОК»).

Новостройщики уважают «безнал»

Однако подавляющее большинство риэлтеров помогает купить квартиру лишь в новостройках. «На практике основная масса покупок с использованием субсидий приходится на первичный рынок. Во-первых, цена квадратного метра в новостройке, как правило, ниже, чем на аналогичной «вторичке». Во-вторых, огромную роль играет психология наших продавцов – физических лиц. Почти все они очень боятся иметь дело с безналичными средствами. Между тем, субсидия никому не выдается на руки, она перечисляется на специально открытый счет-аккредитив продавца квартиры, причем только после подписания предварительного договора купли-продажи и его регистрации. Такая схема кажется неискушенным в финансах людям запутанной и ненадежной, мало кто соглашается на расчеты неосязаемыми деньгами. Нашему продавцу нужно подержать деньги в руках, сосчитать купюры, сложить в банковскую ячейку. В сделках с новостройками перечисление денег в принципе проходит гораздо легче», – делится Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).
Андрей Крупский («СЕВЕРО-ВОСТОК») тоже отмечает проблему с «вторичным» рынком: «Основная сложность – это объяснить продавцу квартиры или его представителю порядок и схему приобретения квартиры по субсидии, дать понять, что она не настолько сложна по сравнению с покупкой за «живые деньги» и не несет в себе риска для продавца. При этом важно построить отношения с продавцом квартиры таким образом, чтобы риск для покупателя сводился к минимуму, проявляя повышенную осмотрительность, профессионализм и знания законов рынка недвижимости. Надо понимать, что ты несешь определенную ответственность не только за личные деньги твоего клиента, но и за бюджетные».

Помочь в приобретении квартиры с использованием субсидии могут и девелоперы, так Ольга Гусева («Домостроитель») сообщает: «Мы работаем с жилищными субсидиями в рамках реализации двух наших объектов – жилого комплекса «Юго-Западный» в городе Московский и жилого комплекса «Бриз» в Орехово-Зуеве».

Получателям же субсидии, которые хотят искать квартиру самостоятельно, Ольга Якуничева дает совет: «В каждом отделе жилищных субсидий есть целый перечень застройщиков, с которыми уже отлажено взаимодействие, действуют специальные программы реализации жилья с использованием субсидий. Поэтому, выбирая квартиру, в первую очередь имеет смысл рассмотреть эти варианты. Перечисление денег знакомым, проверенным застройщикам будет происходить не в пример быстрее и с меньшим количеством документов, чем малоизвестной компании».
«При покупке новостроек, предлагаемых для продажи с использованием субсидии и проходящих тщательную проверку в ГУП «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий», вопросов и проблем возникает гораздо меньше», – добавляет Андрей Крупский («СЕВЕРО-ВОСТОК»).

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Получить разрешение на субсидию на приобретение или строительство дома не так уж и сложно, гораздо сложнее продержаться несколько лет в очереди, а потом грамотно распорядится полученной ссудой за 6 отведенных на это месяцев, что в нынешнее кризисное время особенно не просто.
Стоит также учитывать, что обладателям субсидий, решившимся на покупку жилья на «вторичном» рынке придется уговаривать продавцов. К тому же в столице рынок «первички» эконом-класса постепенно сужается. Однако подмосковные новостройки в высокой степени готовности выручают столичных очередников – им вполне реально уложиться в сумму субсидии без дополнительных доплат.

Метки: ,, |

Комментариев нет »

Оставить комментарий

Включена проверка комментариев. Нет смысла повторно отправлять комментарий.

Вы можете использовать теги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>