«Невское время»: Кризис требует интеллектуального ответа

Статья в газете “Невское время” посвященная строительству во время кризиса.

Тысяча делегатов, а также весь строительный блок Смольного во главе с губернатором Валентиной Матвиенко будут искать не только меры защиты от кризиса, но и решать, что можно в этих условиях выиграть. Кризис снижает цены на строительные материалы, которые в последние годы дорожали темпами, в разы опережавшими инфляцию. Он заставит тех, кто жил просто за счет роста цен на недвижимость, повышать эффективность.

Придется по-новому подойти и к «вечным темам» петербургских строителей – проблемам освоении новых территорий в увязке с развитием инженерной инфраструктуры, необходимости новой земельной политики города, реконструкции исторического центра.

Несколько лет подряд по объемам жилищного строительства Петербург опережает всех, кроме столицы. За 5 лет более чем вдвое увеличены объемы с введенных в эксплуатацию жилых площадей: с 1,2 миллиона квадратных метров в 2002 году до 2,636 миллиона в 2007-м. В этом году ожидается не менее 2,7 миллиона. Кризис никто не ждал, но нельзя сказать, что в городе оказались к нему не готовы. Уже запущены некоторые механизмы государственной поддержки населения (молодежи, бюджетников, тех, кто взял ипотечные кредиты). Петербургские строители до конца 2008 года, согласно указу президента РФ, получат поддержку из федерального и городского бюджетов в общей сложности на 12,9 миллиарда рублей.

И пока нормально идут работы по общегородским проектам, хотя объемы инвестиций приходится корректировать. Работы идут своим чередом, в соответствии с откорректированными объемами инвестирования. Федеральные деньги восполнят дефицит частных инвестиций при сооружении Орловского тоннеля (бюджет увеличивает свою долю в полтора раза). В полном объеме их получает Комплекс защитных сооружений – ему даже добавили 32 миллиарда рублей (при общей стоимости 87 миллиардов). Достроен КЗС будет по плану – к концу 2010 года.

В городе 19 стратегических по масштабу проектов. Это возведение жилого комплекса «Балтийская жемчужина» (35 миллиардов рублей), развитие территории острова Новая Голландия, сооружение Морского фасада на намывных территориях Васильевского острова, реконструкция аэропорта Пулково, строительство второй сцены Мариинского театра, нового футбольного стадиона на Крестовском острове, прокладка Западного скоростного диаметра (ЗСД), линии надземного экспресса, Фрунзенский радиус метрополитена.
Особо значимым проектом является развитие дорожной и инженерной инфраструктуры. Финансирование дорожных работ за 5 лет выросло в 5 раз, в 4,6 раза увеличились вложения в инженерную подготовку территорий (в текущем году – 4,5 миллиарда рублей). К 2009 году в Петербурге появятся инженерно подготовленные территории общей площадью 240 гектаров.

Давно уже стала крылатой булгаковская фраза о том, что кризисы рождаются в людских головах, и только потом они становятся самостоятельной силой. Значит, и бороться с кризисами нужно в первую очередь на интеллектуальном уровне. Чем и займется съезд строителей.

Государство ничего не сможет без нас, а мы не выживем без него

Павел Созинов, вице-президент Российской ассоциации риэлторов:
– В настоящее время в строительстве, как и во всех других отраслях реального сектора, главная проблема – в финансах. Не хватает средств для завершения начатых проектов. Если деньги будут привлекаться застройщиками от банковского сектора, то цена этих кредитов будет в 1,5?2 раза выше по отношению к той цене кредитования, которую мы имели в начале этого года.

Несколько лет назад застройщики ориентировались на долевое строительство, которое велось точечно, в уже сформировавшихся районах. Компании занимались параллельно лишь небольшим числом объектов, и ориентировались не на банковское кредитование, а на деньги индивидуальных покупателей-инвесторов. Именно такое положение дел помогло выстоять рынку недвижимости и преодолеть спад 1998 года.
Но строительный рынок с 2006 года изменился – крупные девелоперские компании стали включать в свой «строительный пакет» не только жилую, но и офисную, торговую недвижимость. Они привлекали относительно дешевые кредитные средства в расчете на рост цен и высокие объемы продаж. Однако в начале 2008 года мы, к сожалению, получили два вектора развития, действующих в одном направлении. Прирост цен практически на 40 процентов привел к оттоку покупателей, а ситуация с финансовыми рынками лишила застройщиков возможности кредитования. Сейчас мы имеем по отношению к началу года двукратное падение покупательского спроса. Покупателей стало меньше, а вводимого жилья достаточно много. Его ежегодный прирост в несколько последних лет составлял 10?15 процентов. Сейчас предложение на рынке жилья в 1,5 раза превышает то, что было в конце весны. Происходит затоваривание.

Что можно сделать? Уже предложен ряд мер. В первую очередь – выкуп Фондом имущества на аукционах порядка 4?5 тысяч квартир площадью около 200 тысяч квадратных метров. Другой вопрос, какой будет цена этого выкупа. Если она будет ниже себестоимости, то это ставит всю ситуацию в зону риска.
На мой взгляд, выходом из положения может стать создание на рынке жилой недвижимости частно-государственного партнерства. Это реально, поскольку город является крупнейшим землевладельцем и заказчиком по объектам, которые могут строиться и реализоваться для бюджета. Бюджет города – крупнейший застройщик в Петербурге. Вовлекая в процесс строительства частные компании и банки, возможно либо образование частно-государственных партнерств, либо консорциумов с участием банков, застройщиков и государства. Только в этом случае можно говорить о том, что все начатые проекты будут завершены.

Становится очевидным, что те значительные объемы земель, которые были проданы крупным застройщикам и на которых предполагалось возводить города-миллионники, не могут быть освоены индивидуально. Здесь также необходимо участие города, который должен предложить либо выкуп земельных участков, либо совместное их использование, включающее подготовку пакетов документации, инженерное обустройство и само строительство. Государство должно стать гарантом развития жилищного строительства – такая модель вполне могла быть реализована.

Лучше сто «малых строек», чем одна «стратегическая»

Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Необходимо на деле поддерживать развитие среднего и малого бизнеса, который во всех развитых станах составляет естественную основу рыночной экономики. Но в строительном комплексе Петербурга произошло разграничение десятка крупнейших инвестиционно-строительных компаний и среднего бизнеса. Это неестественно, ибо вносит раскол в жилищное строительство. Вспомним, что застройка силами средних компаний (таких, как тресты 47, 36, 20, АСЭРП и многих других) в 2003 году составляла 54 процента от общего объема, а в 2007 году – только 32 процента. Но кризис в наибольшей мере сказался и будет сказываться именно на крупнейших компаниях, завязанных на банковских кредитах, в том числе международных, облигационных займах, в то время как средний бизнес со всем этим мало связан.

Считаем также, что неверен курс только на комплексную жилищную застройку, на реновацию хрущевок сразу целыми кварталами – силами одной компании, при том, что желающие строить в год по два-пять домов не могут получить себе участки. 100 гектаров – пожалуйста, а участками под дом, извините, не торгуем. Небольшие лоты земли не выставляются на аукционы уже более двух лет.
А ведь был в городе хороший опыт. Были проекты в Каменке, Коломягах, которыми в свое время (еще до прихода в Смольный) руководил Александр Вахмистров. Напомню, что тогда готовились за счет кредита Всемирного банка инженерные территории и продавались небольшими лотами. Их успешно освоили компании «Эльф», «СУ-288», «Монолитстрой», «Коломяги-ретро», «Инжстрой» и другие. Почему не возродить эту практику сейчас? Только такую инженерную подготовку следует производить за счет средств города. Известно, что «Главстрой-СПб», получивший около 1000 гектаров территорий, свертывает свою работу. То же самое следует сказать о программе реновации территорий хрущевок. А ведь можно и здесь продавать на аукционах не огромные кварталы, на которые нет покупателей (типа квартала № 5 в Дачном), а отдельные лоты. Это даст возможность участвовать в этой важной программе как средним, так и крупным компаниям.

Меньше будет жилья – выше будут цены

Михаил Зарубин, генеральный директор 47-го треста:

– Финансовый кризис – за океаном, а мы все – и строители, и покупатели жилья – замерли в ожидании, как спортсмен перед прыжком. Но застройщики отсиживаться «в окопах» возможности не имеют. Реализация, особенно крупных строительных проектов, происходит не за месяцы, а за годы. А если строится микрорайон, потребуется 4-5 лет. Ждать мы не можем. А параллельно в некоторых СМИ нагнетается истерия по поводу приобретения недвижимости. Создается негативный образ застройщика, который в недавнем прошлом бессовестно накручивал цены, а теперь скоро лопнет, как мыльный пузырь, и тогда якобы можно будет скупать жилье за бесценок. Можно себе представить, как такая «пропаганда» вредит и строителям, и самим покупателям недвижимости. Застройщика можно уподобить кочегару, который, чтобы поезд двигался, вынужден постоянно подкладывать в топку дрова. Но теперь он фактически остался без топлива. Получается странная вещь – банки, которым помогает государство в расчете на то, что они в свою очередь помогут строителям, нам кредиты не дают. Или предоставляют под такие проценты, что взять их нереально. Почему государство, дает банкам кредит под 8 процентов, а они с нас требуют проценты вчетверо выше?
Меры для поддержки застройщиков, которые сегодня предлагает городское правительство, – не всегда реальные. Я имею в виду покупку квадратного метра жилья за 47 тысяч рублей. Несмотря на невыгодные условия, наверное, все же найдутся желающие продать жилье государству – те, кто находится в безвыходном положении. Например, некоторые застройщики реконструировали общежития. Продажа квартир в них не идет, поскольку такое жилье никогда особо не привлекало покупателей. Дай бог, если город их скупит и предоставит социально необеспеченным людям. Но вряд ли новоселы испытают от этого радость. А в принципе большинству застройщиков такие продажи будут невыгодны, потому что себестоимость строительства сегодня даже самых дешевых панельных домов не ниже 58?60 тысяч за квадратный метр. И добрая половина из этих денег – оброк городу и монополистам.

К чему все это приведет? Какие-то компании обанкротятся, другие – выживут, но с трудом. А стоимость жилья поднимется опять на неизведанную высоту, и снова мы всем миром начнем с этим бороться.

Чтоб не пропасть поодиночке

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Очередной съезд строителей проходит в очень непростое время. Я мог бы с невозмутимым лицом говорить, что нашей компании трудности не коснулись. Действительно, по текущим операционным показателям 2008 год для «ЛенСпецСМУ» оказался самым успешным за всю историю. Мы сдаем почти полмиллиона квадратных метров недвижимости, поступления от продаж составят около 21 млрд рублей. Но, как и все здравомыслящие люди, свои планы на будущее мы вынуждены корректировать с учетом изменившихся внешних обстоятельств. Доступ к кредитным ресурсам для строительных предприятий затруднен, ставки по кредитам ощутимо выросли, есть серьезные проблемы с залоговой массой. Для покупателей недвижимости ипотечные программы стали практически недоступны.

Тем не менее, в отличие от многих других участников рынка, «ЛенСпецСМУ» не замораживает жилищные проекты. Более того, мы начали строительство жилого комплекса «Орбита» на проспекте Науки: ресурсы для этого у нас есть. А вот два проекта коммерческой недвижимости, находившиеся на начальной стадии, мы приостановили – сейчас нужно концентрироваться на главном.
Так или иначе, но финансовые неурядицы разрешатся – хорошо бы пораньше. Но чтобы преодолеть непростой период без потерь или с минимальными потерями, бизнес-сообщество должно действовать сплоченно, координируя каждый шаг. Крайне важно, чтобы в одной связке были не только строители, но и городская администрация: правительство города, профильные комитеты, все структуры и службы, которые курируют строительный комплекс. Действовать нужно точно, синхронно, быстро. Бюрократические правила игры, когда любой вопрос по нескольку раз перепасовывали из комитета в комитет, а там из кабинета в кабинет, и дальше со стола на стол – такую практику сейчас нужно прекращать. Во главу угла надо ставить дело и здравый смысл, а не соблюдение бюрократического политеса.

Слава Богу, что у высших должностных лиц города, с которыми я встречался в последнее время, такое понимание действительно имеется. И его необходимо как можно быстрее перенести на средний и низовой уровень управления городом.

Материалы подготовила Марина Володина.

Материал опубликован в газете «Невское время» от 4 декабря 2008 года.

Метки: ,, |

Комментариев нет »

Оставить комментарий

Включена проверка комментариев. Нет смысла повторно отправлять комментарий.

Вы можете использовать теги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>