Хрущевки: каким будет “первый блин”?

Программа реновации запущена, проблемы остаются

Администрация Петербурга выбрала два участка, которые первыми пойдут под программу реновации “хрущевских” территорий . Это кварталы в Ульянке (ограничены пр. Стачек и ул. Лени Голикова) и квартал в Дачном (ограничен бульваром Новаторов, Ленинским пр., Счастливой ул. и пр. Народного Ополчения). От судьбы пилотного проекта зависит судьба всех хрущевок Петербурга, в которых проживают, напомним, 900 тысяч человек.

С осени прошлого года, когда городская программа реновации была только заявлена Смольным, ее переписывали несколько раз. Сегодня она уже не вызывает таких протестов, как год назад. Сейчас споры идут не о принципе – сносить ли хрущевки (конечно, сносить), а о деталях. Но именно от того, как будут решены частные на первый взгляд вопросы, зависит, каким будет “первый блин”.

“НВ” решило предоставить слово тем, кто имеет непосредственное отношение к данной программе – горожанам и строителям.

“Свой микрорайон – это утопия”

Лев Каплан, вице-президент, директор “Союзпетростроя”:

– Хочется выразить искреннее одобрение по поводу того, что программа реновации запускается в действие. Однако здесь есть серьезные проблемы. Власти города оставили потенциальных инвесторов один на один с жильцами хрущевок. Правда, есть некие обещания о возможном подведении городом инфраструктуры к хрущевским участкам, а может быть, и о строительстве в дальнейшем за счет бюджета там школ и детских садов. Тем не менее основная тяжесть ляжет на плечи инвесторов. Они должны построить новые жилые дома в тех же кварталах, что очень сложно, поскольку там все переуплотнено. В их задачи входит и уговорить жителей хрущевок переехать в эти дома, снести старые хрущевки и на этом месте построить здания, где будет коммерческое жилье.

Казалось бы, время еще есть – проект будет завершен через 9-10 лет. Но самый главный вопрос – экономический – надо решать уже сейчас. Наши расчеты и расчеты потенциальных инвесторов показывают, что при расселении надо иметь в виду коэффициент 1 к 4. То есть на каждый метр расселяемых хрущевок надо построить 4 квадратных метра новых площадей. А по мнению городских властей, такой коэффициент должен быть 1 к 2. На чем основаны наши расчеты? Во-первых, в социалистические времена распределяли по 6 квадратных метров на человека, а сейчас – не менее 18. Во-вторых, во многих случаях, кроме реально проживающих в хрущевках, там прописано еще несколько человек. Эту проблему можно решить, только если построить высотные дома в 22-24 этажа примерно на 400 квартир каждый. Просчитать потребности очень просто. Если сносится 50 домов, где как минимум имеется по 50 квартир, то есть всего 2500 квартир, – значит, в данном районе надо построить 6 многоэтажных домов. Без серьезной помощи города эта программ а будет обречена на неудачу, поскольку, по нашим прогнозам, убыток для инвестора составит от 20 до 50 процентов.

По нашему мнению, здесь необходимо организовать частно-государственное партнерство. Город, который не так уж беден, должен взять на себя прокладку внутриквартальных инженерных сетей (а сейчас это возлагается на инвестора). Как мы считаем, за государственный счет необходимо начать строить хотя бы несколько первых новых домов для расселения. Город должен субсидировать застройщиков, которые рискнут заниматься этой реанимацией хрущевских территорий.

И еще – законодательно утверждено, что под снос идут только те дома, которые признаны аварийными. Тогда людей можно расселять даже принудительно. Но многие хрущевки далеко не в аварийном состоянии, они морально устарели, но могут простоять еще 20-30 лет. Как утверждал вице-губернатор Александр Вахмистров, если хоть одна семья не захочет выезжать из дома – он не подлежит расселению. А что делать остальным жильцам? А главное – тогда не получится комплексной застройки территории и полной замены там всех сетей.

И еще один важный момент – городские власти убеждают людей, что они при переезде останутся жить в прежних кварталах. Их вводят в заблуждение, поскольку участки под хрущевками переуплотнены. На каждом из них можно будет построить дополнительно 1-2 дома для расселенцев. И в основном – на местах нынешних скверов. Да и то при этом будут скандалы, касающиеся уничтожения зеленых насаждений. Думаю, вселиться в дома в прежних микрорайонах смогут не более 10 процентов. Нужно честно говорить хрущевцам, что они поедут в другие районы – Приморский, Конную Лахту, Северную Долину.

Вряд ли хрущевские территории, нуждающиеся в реновации, будут у инвесторов нарасхват. Сомнительно, чтобы даже такие маститые и состоятельные, как “Главстрой СПб”, позарились на такой проект. Каждая компания-застройщик создана, чтобы получать прибыль от своей деятельности, а не заниматься благотворительностью. А у нас в сотне кварталов, занятых хрущевками, проживают около 900 тысяч человек. Значит, нужно построить для их расселения буквально еще один город. И возложить на инвестора всю тяжесть такой работы – это не решение вопроса.

Тем не менее мы считаем, что можно обеспечить гораздо более массовое участие инвесторов в реализации программы. Совершенно необязательно выставлять на аукционы огромные кварталы. Вполне возможно представлять территории небольшими лотами. Тогда в проекты могут включиться средние и даже небольшие компании.

А сейчас по участкам, которые первыми пойдут на торги, инвестору необходимо внести огромный задаток. По Ульянке – 20 миллионов рублей и получить банковскую гарантию на 186,9 миллиона рублей. А по Дачному – 40 миллионов рублей с банковской гарантией на 190 миллионов рублей. Да еще для того, чтобы построить жилой дом на 400 квартир, нужен 1 миллиард рублей. Какая компания выдержит подобные первоначальные затраты, ведь первую прибыль удастся получить лишь года через три?

“Хотим остаться в своем уголке”

Валентина Малькова, жительница хрущевки, проживающая на бульваре Новаторов, 30:

– О предстоящих торгах мы знаем. Отношение к этому как у меня, так и у всех жильцов нашего дома однозначное. Люди с удовольствием будут переселяться в новый дом, если он будет нормально построен. Сейчас жить в нашем доме и других зданиях квартала очень тяжело – в ужасном состоянии полы, окна, теплоизоляция. Пожелания от пожилых людей – предоставлять им нижние этажи. От одиночек, имеющих слишком большие квартиры, которые трудно оплачивать, – поменьше метраж. Но самое главное требование у всех – остаться в прежнем микрорайоне. Если эти просьбы не будут выполнены – с жильцами начнутся серьезные трения.

Огорчает отсутствие информации. Районная администрация пока ни о чем в известность нас не поставила. Пришлось мне, как активисту в нашем доме, организовать общее собрание. У жильцов было очень много вопросов, на которые они не могли получить ответа. Например, во многих маленьких квартирах за десятилетия проживания появилось несколько семей – переженились не только дети, но и внуки. Каких габаритов жилье они получат, неясно. Мы образовали инициативную группу, которая готова работать с администрацией и с инвестором, но пока на нее никто из этих инстанций не вышел.

“Схема вместо планов”

Татьяна Курбыко, юрист, заместитель председателя общественного движения “В защиту жителей домов первых массовых серий”:

– Хочу отметить отрадные изменения в нормативных документах, которые касаются, в частности, информации о проведении торгов. Теперь жителей хрущевок будут ставить не перед фактом, а в известность. Согласно постановлению городского правительства от 24 июля 2008 года , в течение трех дней после принятия любого решения в отношении территорий под хрущевками население обязаны информировать об этом. Жильцы хрущевок благодаря этому документу перестают быть пассивными наблюдателями. Они могут официально в каждом доме создавать инициативные группы по четыре человека. В них войдут двое от нанимателей и двое от собственников. Причем у нанимателей будет право совещательного голоса, а у собственников – право решающего голоса.

Теперь о торгах. После объявления конкурса аукцион будет проводиться не раньше чем через месяц. Но, скорее всего, даже в ноябре. Все зависит от того, какую информацию предоставила районная администрация и насколько инвесторы удовлетворены ею. Совершенно недостаточно ограничиться сведениями, какое количество жильцов проживает на данной территории или какое число квадратных метров они занимают. Например, при общественном обсуждении судьбы участка в Дачном был задан вопрос – подпадают ли находящиеся там девятиэтажные дома под программу по реновации? От администрации поступил ответ, что эта проблема пока не рассматривалась. Как на такую забывчивость должны реагировать люди, которые не знают, готовиться ли к переселению, и инвесторы?

Должно быть продумано абсолютно все – и метраж будущих квартир в новостройках, и типовые планировки, и характеристики зданий, построенных на месте снесенных хрущевок. Но до этого пока далеко.

Пока неизвестно, какие требования со стороны города по габаритам квартир, предоставляемых “хрущевцам”, будут предъявлены инвесторам. Они должны себе четко представлять, что будут строить квартиры определенного метража. Однокомнатная квартира не более 33 квадратных метров – для одиноких граждан. Двухкомнатная – не более 54 квадратных метров, чтобы въезжающая туда семья из 3 человек была четко обеспечена 18 квадратными метрами на человека. Понятно, что социальное жилье и квартиры для продаж будут сильно разниться. И здесь встает еще один вопрос – не окажемся ли мы в ситуации, когда “элита” будет отгорожена забором, а “хрущевцы” поселятся в такие же “курятники”, что и прежде? То есть в данном случае город должен был разработать четкую концепцию, где было бы прописано, кто и за что отвечает. Тогда можно было бы идти на эти торги с открытыми глазами. Но на сегодняшний день, как я считаю, нет ни одного документа, который бы это все регулировал. Если только ГУП “Управление инвестиций” разраб отает свою внутреннюю документацию. Но пока я, как юрист, посмотрев обзор законодательства, ничего нового на тему обязательств города не обнаружила.

А раз город еще не полностью готов к первым торгам, думается, большого притока инвесторов ожидать не приходится. Скорее всего, появится некий “карманный” инвестор, который заранее “сбоку” договорился об условиях своего участия в проекте. В этом случае ему могут сказать: “Крутись, как хочешь, но чтобы через 9 лет ты все выполнил”. Такая ситуация не в лучшую сторону отразится на положении жителей хрущевок.

Жильцы пилотных кварталов, идущих на торги, сегодня в некоторой растерянности. Они не совсем представляют себе, что их ожидает. Даже после проведения торгов еще не будет определено, какие дома первыми пойдут на расселение и снос. Это будет ясно только через год – на момент общественных слушаний проекта. Но к их проведению жителей надо готовить заранее.

Удивляет, что при администрации Кировского района до сих пор, когда торги уже “на носу”, не создано консультационного пункта.

“Вместе с городом – проект осилим”

Алексей Белоусов, генеральный директор ассоциации “Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада”:

– В преддверии торгов по кварталам под хрущевками настроение в нашей ассоциации вполне оптимистичное. У нас состоит порядка 20 компаний, которые строят от 100 тысяч квадратных метров в год и выше. По большому счету каждая из них может принять участие как в этом аукционе, так и в последующих.

Другое дело, что это достаточно длительный проект, в который нужно вложить так называемые длинные деньги. Это потребует участия очень сильных холдингов, таких, как, к примеру, “ЛенСпецСМУ”, “Сэтл Сити” или “Строительный трест”. Я не утверждаю, что именно они примут участие в выполнении программы, а говорю о том, кто потенциально может потянуть этот проект. Надежды на то, что мелкие и средние компании смогут принять в нем участие, я считаю утопичными. Расселение и реконструкция территорий под домами первых массовых серий – это социально ответственный эксперимент. Как может город, условно говоря, предоставить один или два дома небольшой компании, у которой нет ресурсов? Отдать квартал одной крупной компании или, скажем, пятнадцати мелким фирмам – разные вещи. А если еще на каком-то этапе некоторые из них разорятся? Город не может допустить, чтобы проекты передавались в руки застройщиков, которые заведомо не имеют нужных средств и сил на их выполнение.

Что же касается взаимоотношений инвестора с городскими властями, то ведь город не так декларировал свою позицию: “Мы передаем инвесторам полномочия, чтобы они занимались этим вопросом самостоятельно”. Было четко определено, что процесс принятия решений будет интерактивным. На первом этапе инвестор делает квартирографию. Если расчеты показывают, что экономика “не бьет”, город готов поучаствовать в прокладке инженерных сетей. Может, этого окажется мало: допустим, в ходе расселения появились люди, которые категорически отказываются вселяться согласно предоставляемым нормам или в предлагаемое здание. И таких окажется много.

В этих случаях город со своими жилищными агентствами пытается провести переговоры, но если люди на них не идут и финансовая тяжесть таких расселений ложится на инвестора – следующим этапом для облегчения его участи станет строительство на данной территории за счет бюджета социальных учреждений. На третьем этапе – при еще большем ухудшении экономической ситуации для инвестора в связи с завышенными требованиями жильцов хрущевок (а это, как я предполагаю, может быть особенно по Московскому району, где многие считают даже хрущевку хорошим жильем) – город может взять на себя расселение. Такая непростая схема. А вообще инвестор не вправе осуществлять операции по расселению с неприватизированным жильем – это может только город. Таких квартир в хрущевках наберется не меньше половины. Так что помощь от города потребуется немалая. Но утверждения, что городские власти не подготовились к реализации программы по реновации хрущевок, я считаю неправомочными.

Источник: Невское время

Метки: ,, |

Комментариев нет »

Оставить комментарий

Включена проверка комментариев. Нет смысла повторно отправлять комментарий.

Вы можете использовать теги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>